オーナーチェンジ物件とは何か―不動産投資でよく聞く仕組みをわかりやすく解説―

不動産広告や投資用物件の紹介で、次のような表記を見たことがある方も多いのではないでしょうか。

「オーナーチェンジ物件」

これは、不動産投資の分野では非常によく使われる言葉です。しかし、

• 普通の不動産売買と何が違うのか
• 賃貸借契約はどうなるのか
• 入居者は退去するのか

など、仕組みが分かりにくい部分もあります。

この記事では、オーナーチェンジ物件の意味と法律関係について分かりやすく解説します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、

すでに入居者がいる状態のまま売買される不動産

のことをいいます。

つまり、

• 賃貸借契約が存在している
• 入居者が住んでいる
• 家賃が発生している

状態のまま、

所有者（オーナー）だけが変わる

という不動産です。

通常の不動産売買との違い

通常の不動産売買では、

• 空き家
• 空室マンション
• 更地

などが売買されることが多いです。

しかしオーナーチェンジ物件では、

すでに賃貸借契約が存在しています。

つまり

旧オーナー
↓賃貸借
入居者

という関係がある状態で、

旧オーナー
↓売買
新オーナー

という取引が行われます。

その結果、

新しい所有者が賃貸人の立場を引き継ぐ

ことになります。

オーナーチェンジで賃貸借契約はどうなるのか

多くの人が気になるのは、

入居者は退去する必要があるのか

という点です。

結論から言うと、

基本的には退去する必要はありません。

建物の売買によって、

賃貸借契約は次のように引き継がれます。

旧オーナー（旧賃貸人）
↓
新オーナー（新賃貸人）

つまり、

入居者はそのまま住み続けることができます。

オーナーチェンジ物件のメリット

投資家から見ると、オーナーチェンジ物件には次のようなメリットがあります。

① すぐに家賃収入がある

すでに入居者がいるため、

購入した直後から家賃収入が発生します。

空室リスクがない点が特徴です。

② 利回りが計算しやすい

既に

• 家賃
• 入居率
• 管理費

などが分かっているため、

収益計算がしやすい

という特徴があります。

③ 入居募集の手間がない

通常の賃貸経営では、

• 入居募集
• 仲介手数料
• 広告費

などがかかります。

オーナーチェンジ物件では、これらが不要な場合が多いです。

オーナーチェンジ物件のデメリット

一方で注意すべき点もあります。

① 入居者を選べない

すでに入居者がいるため、

購入者は入居者を選ぶことができません。

つまり、

• どのような人が住んでいるか
• 賃料は適正か
• トラブルがないか

などを事前に確認する必要があります。

② 家賃をすぐに変更できない

既存の賃貸借契約があるため、

家賃はすぐに変更できない場合があります。

契約内容によっては、

• 更新まで変更できない
• 合意が必要

というケースもあります。

③ 室内の状況を確認できないことがある

入居者がいる場合、

室内を自由に確認できないことがあります。

そのため

• 修繕の必要性
• 設備の状態

が分かりにくい場合もあります。

オーナーチェンジ物件でよくある法律問題

実務では次のような問題が起こることがあります。

敷金の引き継ぎ

敷金は通常、

新しいオーナーに引き継がれます。

つまり退去時には、

新オーナーが敷金を返還する義務

を負うことになります。

家賃の支払先

売却後は、

新オーナーに家賃を支払う

ことになります。

通常は売買後に通知が届きます。

管理会社の変更

売買をきっかけに、

• 管理会社
• 管理方法

が変わることもあります。

これにより、入居者とのトラブルが起きるケースもあります。

まとめ

オーナーチェンジ物件とは、

入居者がいる状態で売買される不動産

のことです。

その特徴は次のとおりです。

・入居者がいるまま売買される
・賃貸借契約は継続する
・新しい所有者が賃貸人になる

そのため、購入者は

不動産だけでなく賃貸借契約も引き継ぐ

ことになります。

オーナーチェンジ物件は不動産投資として利用されることが多いですが、契約関係や入居者との関係を理解しておくことが重要です。

大野