賃貸借契約における当事者の交代―賃貸人の交代・賃借人の交代はどこまで認められるのか―

賃貸借契約は、長期間にわたって継続する契約です。そのため契約期間中に、当事者が変わるという場面が実務上少なくありません。

例えば次のようなケースです。

建物が売却された
相続により所有者が変わった
借主が法人化した
借主が別会社に事業譲渡した

このような場合に問題となるのが「賃貸人の交代」や「賃借人の交代」が認められるのかという点です。

本記事では、

賃貸人の交代
賃借人の交代

について、形式的理由と実質的理由の両面から解説します。

1 賃貸人の交代は比較的自由に認められる

結論から言うと、賃貸人の交代は比較的容易に認められます。

これは法律上、賃貸借契約が物（不動産）に結びついた関係として扱われる傾向があるためです。

典型例として次のケースがあります。

不動産の売買

例えば、

A（大家）
B（借主）

という賃貸借契約があったとします。

その後、建物を

A → Cへ売却

した場合、

Cが新しい賃貸人になります。

つまり

A（旧賃貸人）
↓
C（新賃貸人）

という交代が生じます。

これは特別な契約をしなくても認められることがあります。

2 賃貸人交代が認められる形式的理由

形式的理由として代表的なものは以下です。

① 不動産の所有権移転

最も多い理由です。

売買
贈与
競売
会社合併

などによって建物の所有者が変わると、賃貸人の地位も移転すると考えられます。

特に重要なのは

賃借人が対抗要件（建物の引渡し等）を備えている場合

です。

この場合、新しい所有者は

「その賃貸借契約を引き継ぐ」

ことになります。

② 相続

賃貸人が死亡した場合、

賃貸人の地位は相続人に承継されます。

例えば

父（大家）
死亡
子が相続

この場合

子が新しい賃貸人になります。

特別な契約変更をしなくても、法律上当然に承継されます。

③ 会社の組織再編

法人の場合は

合併
会社分割
事業譲渡

などでも賃貸人が変わることがあります。

特に

会社合併

では契約関係も包括承継されるため、賃貸人の地位も引き継がれます。

3 賃貸人交代が認められる実質的理由

実質的な理由としては、次のような考え方があります。

賃貸借は「物の利用関係」である

賃貸借契約は、

誰が貸しているか
誰が所有しているか

よりも

「建物を使えるかどうか」

が重要です。

つまり借主から見ると、

建物を使える
賃料を払う

という関係が維持されれば、大家が変わっても大きな影響はありません。

そのため法律上も

賃貸人の交代は比較的認められやすい

構造になっています。

4 一方で賃借人の交代は厳しく制限される

これに対して、賃借人の交代は簡単には認められません。

なぜなら、賃貸人から見ると

「誰が借りるか」は重要だからです。

例えば次の点があります。

賃料を払える人か
建物を適切に使うか
トラブルを起こさないか

つまり賃貸借契約は、

借主の信用（人的要素）

に依存している部分が大きいのです。

そのため原則として

賃貸人の承諾が必要

になります。

5 賃借人交代が問題になる典型例

実務では次のような場面があります。

① 法人化

個人事業主が

個人 → 法人

に変わるケースです。

例えば

山田太郎（個人）
↓
株式会社ヤマダ

この場合、法人は別人格のため、

契約上は

賃借人が変わる

ことになります。

したがって

大家の承諾が必要

になることが多いです。

② 事業譲渡

店舗などで多いケースです。

例えば

飲食店A
店舗をBへ譲渡

この場合、

賃貸借契約は自動では移りません。

大家の承諾がないと

契約違反
無断譲渡

になる可能性があります。

③ 転貸（又貸し）

賃借人が

第三者に貸す行為です。

例えば

借主A
↓
借主Bへ転貸

これは通常

契約違反になることが多い

です。

6 賃借人交代が認められる実質的理由

それでも賃借人の交代が認められる場合があります。

例えば

事業承継
親族への承継
法人化

などで、

実質的に同一の事業が継続している場合です。

このような場合、大家も

賃料が払われる
建物の使用方法が変わらない

のであれば、

実務上は承諾されることも多い

です。

7 実務上よくあるトラブル

当事者の交代で多いトラブルは次のようなものです。

無断転貸

借主が勝手に第三者に貸すケースです。

この場合、

契約解除理由になる可能性

があります。

法人化したのに名義変更していない

個人事業 → 法人化

しているのに

契約が個人のまま

というケースも多くあります。

この場合

保証関係
賃料請求先

などが曖昧になり、後で問題になることがあります。

まとめ

賃貸借契約の当事者交代には次の特徴があります。

賃貸人の交代

認められやすい
理由

不動産の所有権に結びつく
借主への影響が比較的小さい

賃借人の交代

原則として制限される
理由

借主の信用が重要
賃貸人のリスクが大きい

そのため実務では、

売買
相続
法人化
事業譲渡

などの場面では

契約の地位がどうなるかを確認することが重要です。

契約書の条項や実際の運用によって結論が変わることも多いため、トラブルが予想される場合には専門家への相談が有効です。