借地借家法が適用された場合の存続期間、更新についてこれまで見てきましたが、今回は不動産賃借権の対抗力についてみていきたいと思います。

民法第６０５条には、不動産賃貸借の対抗力について以下の規定があります。
「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。」

賃借権は債権ですから、賃貸人以外の人に主張することができないのが原則となります（債権とはある人に対して一定の行為を求めるものであるため）。

しかし、ある要件を満たすと賃借権という債権にもかかわらず、物権的な効力を与えることができます。

その要件が登記です。

じゃあ登記をすればいいではないか。という話ですがそうはいきません。
登記をするには手間と費用がかかってしまいます。これを敬遠する賃貸人は多くいると思います。
登記は共同申請が原則となっており、賃借人が勝手に一人でできるものではありません。
また、特約がない限り賃借人は賃貸人に対して登記をすることを請求することはできないとされています（判例）。

よって、民法６０５条に基づいて不動産賃借権の登記がなされることはほとんどないといっていいでしょう。

それでは賃借人の立場が不安定すぎる（賃貸人が変わったらすぐに出ていかなくてはならない）ということで、借地借家法の出番ということになります。

では、借地借家法ではどのように規定がなされているのでしょうか？

①借地権（法第１０条第１項、第２項）
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

A）借地権が登記されている場合
B）借地上の建物が登記されている場合（自己名義に限ります）
C）借地上に建物があったことが掲示されている場合

上記の場合に借地権の対抗力が認められます。

②建物賃借権（法３１条）
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

A）建物賃借権が登記されている場合
B）建物の引渡しを受けている場合

上記の場合に建物賃借権の対抗力が認められます。

大野