さて、いきなりですが問題です。

AとBはA所有の建物をBに貸すという賃貸借契約を締結しました。

この際、BからAへは敷金が支払われています。

①Aが所有する建物をCに売却した場合、BからAに支払われた敷金はCに当然に承継される。

②BがAの承諾を得て賃借権をDに譲渡した場合、BからAに支払われた敷金の返還請求権はDに当然に承継される。

①、②は正しいでしょうか？

正解は①が〇、②が×です。

賃貸人の変更は賃借人の承諾なく勝手に行っても賃貸人の地位は当然に新所有者に移転します。主たる契約内容である賃貸人の地位が承継されるため、従たる契約内容である敷金返還債務も当然に承継されると考えられています。勝手に賃貸人の地位を変更しておいて敷金も新賃貸人に承継されないとなると賃借人としてはもう一度払えといわれるなど不利益があまりにも大きいことからも当然といえるでしょう。

また、賃借人の変更は賃貸人の承諾が必要となります。これは誰が賃貸借の目的物を誰が使用するのかというのは賃貸人にとって重要な関心事項だからです。そのため、賃借人の変更の承諾をするときに敷金に関して条件を付けようと思えばつけれるのだから、単に承諾しただけであるならば、敷金返還請求権は新賃借人に承継されないと考えても問題はないということです。

大野