借地借家法を勉強すると、借地権という言葉がよく出てきます。

これについては、借地借家法第２条第１項第１号に定義がおかれています。
「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」

すなわち、借地借家法でいう借地権は、
①建物所有を目的とする「地上権」という物権
②建物所有を目的とする「土地賃借権」という債権
を指していることになります。

①と②に違いがでてくるのは、借地権を譲渡・転貸する際に出てきます。

①の場合、地上権は物権です。
物権は排他的に物を支配することができる権利です。物を自由に使える権利であり、どのように使うかはその人が自由に決めれます。原則として、処分も自由にすることができますので、借主は貸主の承諾なしに、借地権（地上権）を譲渡・転貸することができます。

②の場合、土地賃借権は債権です。
債権は、一定の行為を相手方に求めることができる権利です。譲渡することが性質上許されないものでない限り自由に譲渡できるとされていますが、土地の賃借権は誰がどのように使うのか非常に関心が高く、貸主と借主の信頼関係によって成り立っています。そのため自由に処分することはできないとされており（民法第612条）、借主は貸主の承諾を得なければ、借地権（土地賃借権）を譲渡・転貸することはできません。

②の場合で、土地の賃借権を設定した者（貸主）が承諾しても問題ない（別に貸主に不利にならない）にもかかわらず、承諾してくれない場合には、借主は裁判所に対して、貸主の承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法第１９条第１項）。

大野