抵当権消滅請求とは何か

不動産を調べていると、登記簿に
「抵当権」という見慣れない言葉が記載されていることがあります。

この抵当権が残ったまま不動産を取得した場合、
一定の条件のもとで、その抵当権を消滅させることを求める制度が
抵当権消滅請求です。

この記事では、

抵当権とは何か
抵当権消滅請求とはどのような制度か
どのような場合に問題になるのか

を、順を追って説明します。

抵当権とは何か

抵当権の基本的な役割

抵当権とは、

金銭の貸し借りなどの債務を担保するために、
不動産に設定される担保権

です。

典型例は住宅ローンです。

金融機関が融資を行う
返済の担保として
土地や建物に抵当権を設定する

という形で利用されます。

抵当権の特徴

抵当権には、次のような特徴があります。

不動産の所有権は債務者に残る
返済がされない場合、
抵当権者は不動産を競売にかけて回収できる
不動産が第三者に移転しても、
抵当権は原則としてそのまま残る

最後の点が、抵当権消滅請求と深く関係します。

抵当権消滅請求が問題になる場面

抵当権は、不動産が売買などで移転しても消えません。

そのため、次のような状況が生じます。

例：抵当権付き不動産を取得した場合

Aが借金をし、自分の土地に抵当権を設定
その後、AからBが土地を購入
借金は完済されていない

この場合、

土地の所有者はB
しかし抵当権は残ったまま

となります。

つまりBは、

自分とは無関係な借金のために、
自分の不動産が競売にかけられる可能性

を負うことになります。

抵当権消滅請求とは

このような不合理を調整するために設けられているのが、
抵当権消滅請求です。

制度の概要

抵当権消滅請求とは、

抵当権が設定された不動産を取得した一定の者が、
相当額の金銭を支払うことで、
抵当権を消滅させることを求める制度

です。

単に「消してほしい」と言う制度ではなく、
担保としての価値に見合う金銭を提供する点が重要です。

抵当権消滅請求の仕組み（簡略）

制度の流れを簡単に整理すると、次のようになります。

抵当不動産を取得した者が、抵当権者に対して請求を行う
抵当権を消滅させるための金額を提示する
抵当権者は
- その金額を受け取る
- もしくは競売を選択する
金額が支払われた場合、抵当権は消滅する

このように、
抵当権者の利益と、不動産取得者の不利益を調整する制度
として設計されています。

誰が抵当権消滅請求をできるのか

抵当権消滅請求は、誰でもできるわけではありません。

民法380条の制限

民法では、次の者について
抵当権消滅請求をすることができないと定めています。

主たる債務者
保証人
これらの者の承継人

したがって、
債務者側に立つ者は、この制度を利用できません。

抵当権消滅請求が認められる典型例

第三者が不動産を取得した場合

債務者でも保証人でもない第三者が
抵当権付き不動産を取得した場合

このようなケースでは、
抵当権消滅請求が問題となります。

物上保証人の場合

借金の当事者ではない
しかし、自分の不動産に抵当権を設定している

このような立場の人も、
民法380条に該当しないため、
抵当権消滅請求を行うことができます。

抵当権消滅請求の注意点

必ず成功する制度ではない

抵当権消滅請求は、

抵当権者が
- 提示額を受け取る
- 競売を選ぶ

いずれかを選択できる制度です。

そのため、
請求すれば必ず抵当権が消えるわけではありません。

実務上は判断が難しい制度

提示額の算定
請求のタイミング
他の手段（任意売却など）との比較

など、専門的な判断が必要になる場面が多い制度です。

まとめ

抵当権は、不動産に設定される担保権
不動産が移転しても、原則として抵当権は残る
抵当権消滅請求は、
その不合理を調整するための制度
ただし、主たる債務者やその承継人などは利用できない
実務では慎重な検討が不可欠

大野