地役権とは？内容・種類と、似ている権利との違いを具体例で解説

不動産に関する権利の中には、所有権や賃借権のように比較的知られているもののほかに、一般の方にはなじみの薄い権利も多くあります。
その代表例が**「地役権（ちえきけん）」**です。

地役権は、土地と土地の関係で成立する権利であり、隣地との位置関係や利用状況によっては非常に重要な意味を持ちます。
本記事では、地役権の内容・種類を整理したうえで、似ている権利との違いを具体例を交えて解説します。

地役権とは何か

地役権とは、ある土地（要役地）が、他人の土地（承役地）を一定の目的のために利用する権利です。
民法では次のように位置づけられています。

地役権とは、自己の土地の便益のために、他人の土地を利用することができる権利

ポイントは、**人のためではなく「土地のための権利」**である点です。

地役権の基本的な特徴

地役権には、次のような特徴があります。

要役地（利益を受ける土地）と承役地（負担を負う土地）が存在する
原則として登記をすることで第三者に対抗できる
土地に付着する権利のため、土地が売却されても原則として存続する
行使の範囲は契約内容によって限定される

つまり、地役権は土地と一体となって存在する権利であり、所有者が変わっても消えないことが多いのです。

地役権の主な種類

① 通行地役権（通行権）

もっとも典型的なのが通行地役権です。

具体例

公道に面していない土地（いわゆる袋地）を所有している場合、
隣の土地を通らなければ道路に出られないケースがあります。

このような場合に設定されるのが、通行地役権です。

隣地の一部を通路として通行できる
車両通行の可否、通行時間帯などは契約内容次第
勝手に通路幅を広げることはできない

② 用水・排水地役権

水に関する利用のための地役権です。

具体例

農地に水を引くため、他人の土地に用水路を設ける
雨水や生活排水を隣地を経由して排出する

農地だけでなく、住宅地でも排水地役権が問題になることがあります。

③ 眺望・日照に関する地役権

法律上当然に認められるものではありませんが、契約によって設定可能です。

具体例

高層建築を建てないことを約束する地役権
一定の高さ以上の建物を建てないという合意

ただし、内容が曖昧だとトラブルになりやすく、登記実務でも慎重な扱いが求められます。

④ 工作物設置のための地役権

設備や構造物を設置・維持する目的の地役権です。

具体例

電線・ガス管・水道管を他人の土地に通す
擁壁や支柱を隣地に設置する

インフラ関係では、地役権やそれに近い権利が設定されているケースが多く見られます。

地役権と似ている権利との違い

地役権と「賃借権」の違い

項目	地役権	賃借権
権利の性質	土地のための権利	人のための権利
使用目的	限定的	比較的自由
土地売却時	原則存続	条件次第
登記	可能	原則不要

賃借権は「借りて使う」権利ですが、地役権は特定目的のために利用する権利に過ぎません。

地役権と「使用貸借」の違い

使用貸借は、無償で物を使わせる契約です。

人的関係が強い
契約が終了すれば原則返還
土地に付着する権利ではない

地役権のように、将来の所有者まで拘束する力はありません。

地役権と「囲繞地通行権」の違い

非常によく混同されるのが囲繞地通行権です。

項目	地役権	囲繞地通行権
発生原因	契約・時効	法律上当然
対価	有償・無償どちらも	原則有償
登記	可能	不可
内容	契約次第	必要最小限

囲繞地通行権は「最低限通れるだけ」の権利であり、
自由度は地役権の方が高いと言えます。

地役権が問題になりやすい場面

不動産売買時に「通行できると思っていたが地役権がなかった」
相続後に土地を分割した結果、袋地が生じた
古い地役権が登記だけ残っていて実態と合っていない

このような場合、契約書や登記内容の確認が不可欠です。

まとめ｜地役権は「土地同士の約束」

地役権は、日常生活では意識されにくいものの、

土地の価値
利便性
将来のトラブル防止

に大きく関わる重要な権利です。

特に売買・相続・分筆の場面では、
「昔から使っているから大丈夫」と思い込まず、
法的にどのような権利が設定されているのかを確認することが重要です。

不動産や相続に関わる場面で不安がある場合は、
早めに専門家へ相談することをおすすめします。

大野